На казахстанском рынке недвижимости растет показатель стагнации: как решить эту проблему?

Навести порядок пытаются и в строительной отрасли. В Казахстане растет число долгостроев, снижается и количество сделок на рынке жилья.  Казахстанцы стали меньше покупать квартир. Стагнацию на рынке недвижимости подтверждают цифры. В марте 2023, количество сделок купли-продажи снизилось больше чем на половину, по сравнению с мартом 2022. Эксперты говорят о сокращении доступных ипотечных программ, изношенной инфраструктуре и дефиците энергомощностей. К примеру, в столице, где стройка обычно идет без перерыва, к концу года планируется ввести в эксплуатацию около полутора миллиона квадратных метров жилья. Цифра, несомненно, большая, но эксперты утверждают, что этих объемов недостаточно. По их мнению, фактическая емкость рынка столицы составляет два с половиной миллиона квадратных метров и соответственно, неизбежно повышение цен на жилье из-за того, что предложений на рынке станет меньше.

Терпение столичных дольщиков, ожидающих окончание строительства дома комфорт класса «Казанат-2» уже на пределе. Вкладчикам пришлось выйти на улицы и требовать у городских властей признать жилой комплекс, наконец, проблемным. Стройка остановилась ещё три года назад из-за отсутствия разрешения.

Майра Нурымбетова, пайщик ЖК  «Қазанат-2»:
- Вот эта компания «Жануя Инвест», под разными причинами то пандемия, то подорожание стройматериалов, это всё отмазки. Кирпичный завод они построили здесь в Акмолинской области Шортандинском районе, туда все инвестиции. Получается у них сейчас три ЖК, которые не строятся, Палладиум, ЖК Сапсан. Общая сумма 5 миллиардов, это квартиры и помещения.

Но шанс узаконить строительство и закончить дом у компании всё же есть. По крайней мере, так считают в акимате, вновь дав надежду людям, а компании - дополнительное время.

Ерик Канафин, заместитель начальника государственного архитектурно-строительного контроля  г. Астаны:
- Вот Александр Брехов, он технический директор данной компании. Вопрос большой у нас вместе с дольщиками к Вам. Почему нет вашей обещанной работы?

Александр Брехов, технический директор компании:
- Заказчик сказал, что во вторник будет проплата уже первая. 300 миллионов. И после этого работа закипит.

А этот дом, расположенный в прибрежной зоне реки Ишим, возводит с большой задержкой один из престижных столичных застройщиков. В компании заверили, что документы в порядке, просто нужно немного подождать. Чего не скажешь о других его объектах. Стройка двух домов велась без разрешения и с нарушениями. Как итог: один из них, ЖК «Дублин», будет снесен, а второй возможно достроят. Если устранят проблемы.

Найля Аппасова, эксперт в области строительства:
- Вопрос к исходным данным, к акимату почему так получилось, и почему выделили этот участок. Но я точно знаю, что на этом участке проведена тепловая сеть, это та сеть, которая будет снабжать весь город. Нужно разбираться, кто дал разрешение. Скорее всего, никто не давал, это было сделано на страх и риск самого застройщика.  

Такие ситуации происходят не только в мегаполисах, но и в регионах. Ряд компаний не в состоянии выполнить работу в указанные сроки  в силу самых разных причин. При этом, представители столичного акимата напомнили, что ответственность за участие в долевом строительстве лежит и на плечах вкладчиков. И своё внимание нужно обратить вот на что.

Шапагат Таупыков, руководитель отдела контроля в сфере долевого участия в жилищном строительстве акимата г. Астаны:
- Обращать внимание на документацию, то есть в первую очередь на сделку, она называется «договор долевого участия в жилищном строительстве». Есть список объектов, строящиеся по городу Астана, которые начали строительство многоквартирных жилых домов, но не имеют при этом разрешений на привлечение денег дольщиков.

Так почему же ряд застройщиков пытаются возвести объекты в обход законодательства? По информации экспертов, в столице львиная доля строительных компаний находится на грани банкротства из-за того, что себестоимость жилых комплексов с каждым разом обходится всё дороже и дороже. Стройка, пусть и незаконная, для них способ удержаться на рынке.

Лев Тетин, эксперт в сфере недвижимости: 
- На сегодня на территории столицы насчитывается порядка 60 строительных компаний,  основная масса из них 90% имеют всего лишь один проект, и, как правило, реализуют его в нарушение законодательства. У них даже нет лицензии на привлечение дольщиков. По данным акимата на 19 января 118 ЖК в столице, не имеют лицензии. А это потенциальные риски как для покупателя попасть в списки обманутых дольщиков, так и для застройщика.

В то же время, город не в состоянии обеспечить тепло и водоснабжение возводимых объектов. Ресурсы исчерпаны даже при снижающихся темпах строительства. Столица ждет появления новой теплоэнергоцентрали уже 12 лет. Как следствие, соответствующей социальной инфраструктуры для новостроек тоже нет. Первую очередь ТЭЦ-3 должны были построить еще 7 лет назад. К слову, ввести в эксплуатацию  этот объект глава государства Касым-Жомарт Токаев поручил до конца текущего года.  Всё идет к тому, что до тех пор в Астане будет введено существенное ограничение на строительство жилых объектов.

Виктор Микрюков, президент ассоциации застройщиков Казахстана:
- Что нам необходимо делать, это максимально форсировать строительство социалки и сетей. Если этого не будет, то тогда будет тотальная стагнация, и то снижение объемов строительства, которое сейчас есть, оно будет еще плачевнее и это ударит по рабочим местам и по людям.

Повлияла на строительный кризис и сложная гео-политическая ситуация в мире.

Алмагуль Конырбай, исполнительный директор строительной компании:
- Мы все необходимые материалы привозим с Австрии. Мы ее раньше получали через Россию, так как санкции, потом немножко круг изменился. Облицовочный кирпич, который мы с Украины привозили, мы его перестали получать. Мы сейчас все свои фасады отделываем Травертином, мы его не привозим с Киргизии или Узбекистана, мы его привозим с Ирана, то есть, мы не хотим уходить в хуже качество.

Параллельно с приведением в порядок инфраструктуры, будет разрабатываться градостроительный кодекс. По мнению специалистов, он должен четко определить правовые нормы и степень ответственности всех звеньев механизма, а также придать прозрачности сфере строительства.

Найля Аппасова, эксперт в области строительства:
- Попадая в ту систему, которая сейчас у нас есть, любой застройщик, подрядчик, он попадает в эту систему-паутину скажем так, и завязывается в этой бюрократии. Если смотреть глобально, то вы виноватых не найдете, здесь нужно менять полностью систему, чтобы она была прозрачная, чтобы за эту сферу отвечал один человек, главный менеджер, один госорган.

Эксперты прогнозируют, что приостановка строительства жилых объектов, безусловно, будет способствовать повышению стоимости квадратного метра. Если ранее специалисты заявляли о 15-ти процентном росте цен на жилье, то уже сейчас они сходятся во мнении, что подорожание к концу года может достигнуть 30-ти процентов. К примеру, сейчас цена одного квадратного метра в новостройках у одного из крупных застройщиков Астаны - начинается в среднем от 370 тысяч тенге.

Авторы: Ратмир Аубакир, Саят Рамазанов